Le syndic de copropriété - Thau Immobilier Hérault 34

Le syndic administre un immeuble au nom des copropriétaires. Il accomplit l'ensemble des actes assurant la conservation et la bonne gestion de la copropriété.

- il souscrit les polices d'assurance de l'immeuble ;
- il recrute le personnel nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété ;
- il veille à l'entretien des parties communes ;
- il surveille l'exécution des travaux décidés en assemblée générale ;
- il conseille les copropriétaires pour choisir les meilleures solutions afin d'assurer le maintien et la valorisation de leur patrimoine immobilier ;
- il convoque et anime les assemblées générales, en tenant compte des textes législatifs et réglementaires en vigueur.

La location saisonnière - Thau Immobilier Hérault 34

L'agence Thau Immobilier est dotée d'un service informatique permettant à tout futur locataire de réserver directement de chez lui un bien dont la photo, les disponibilités et les prix sont repris sur le site http://www.reservationenligne.net/Thauimmo/

Principes généraux de copropriété - Sète

Le fonctionnement et les attributions des assemblées générales sont définis par les articles 22 à 26 de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété ne peut en aucun cas modifier ces dispositions, qui sont d'ordre public.
Une clause qui prévoirait, par exemple, une dispense d'autorisation pour certains travaux serait nulle et réputée non écrite.
L'assemblée est le seul mode légal de consultation des copropriétaires.
Il est impossible, par exemple, d'organiser une consultation écrite.

L'impôt sur le revenu - Agence Thau Immobilier - Languedoc Roussillon

Les revenus tirés de la location de logements meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location de chambres d'hôtes à des personnes de passage est exonérée à hauteur de 760 € par an. La fraction excédentaire est soumise à l'impôt sur les BIC.
Les autres cas d'exonération prévus par la loi exigent que le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, ce qui exclut les locations saisonnières.
En principe, en deçà de 76 300 € de recettes locatives par an, le propriétaire est soumis au régime des "micro-entreprises" et n'a aucune formalité particulière à accomplir. Il n'a qu'à tenir un simple livre-journal avec le montant et la date des encaissements et décaissements et porter le montant total des loyers encaissés dans la case prévue à cet effet sur la déclaration annuelle de revenus. Cette somme sera ajoutée à ses autres revenus et soumise au barème progressif, après un abattement de 68%.
Le loueur en meublé peut aussi opter pour le régime réel d'imposition. Il devra tenir alors une véritable comptabilité selon les règles des BIC. Son revenu imposable pour cette activité sera schématiquement égal à la différence entre le montant réel des recettes et celui des charges, liées à la location et à l'acquisition, la conservation et l'entretien du logement (chauffage, électricité, travaux d'entretien, taxes locales, etc.).
Il pourra aussi déduire le montant des droits de mutation payés lors de l'achat, soit en une seule fois l'année de l'acquisition, soit en étalant cette imputation sur cinq ans.
A côté des charges, comptabilisées TTC, le loueur en meublé pourra pratiquer un amortissement annuel sur tous les biens dont le prix unitaire dépasse 500 €HT. Ce qui concerne essentiellement le mobilier (10% par an pendant dix ans) et le logement (environ 2% par an).
Attention... Quand le logement meublé est donné en location toute l'année, sans que le propriétaire y séjourne, celui-ci peut déduire l'intégralité de ces charges. Mais pour les locations saisonnières, la déduction doit être calculée prorata temporis. Sauf naturellement pour les frais directement liés à la location : ménage, téléphone, etc.

Participation aux assemblées de copropriété - Bouzigues

Tout copropriétaire a le droit de participer à l'assemblée même s'il n'est pas directement concerné par les questions débattues.
Les personnes étrangères à la copropriété ne peuvent participer à l'assemblée, sauf si celle-ci les y autorise ou si elles sont munies d'un mandat.
Peuvent toutefois y assister sans autorisation préalable les représentants des associations des locataires de l'immeuble, sous réserve soit d'être affilié à l'une des cinq organisations agréées, soit de représenter au moins 10% des locataires. Naturellement, ces délégués ne peuvent pas voter mais seulement émettre des observations.
Dans certains immeubles, le règlement de copropriété peut prévoir que seuls certains copropriétaires paieront les charges liées à telle ou telle partie de l'immeuble ou des équipements. Dans ce cas, les copropriétaires concernés peuvent tenir une assemblée spéciale à laquelle ils sont seuls à participer.

Les déficits - Agence Thau - Montpellier 34

L'imputation des éventuels déficits dépend du statut du loueur.
S'il bénéficie du statut de "professionnel", ce qui est rare en matière de location saisonnière, le déficit est imputable en totalité sur son revenu global.
Le statut de loueur professionnel est accordé aux propriétaires qui ont demandé leur inscription au registre du commerce et qui perçoivent chaque année plus de 23 000 € de loyers ou qui retirent de la location meublée plus de 50% de leur revenu.
En cas de location en cours d'année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis.
La limite de 50% compare le revenu net de la location (déduction faite des charges) à l'ensemble des revenus nets catégoriels du contribuable (y compris les revenus de la location et les revenus taxés à un taux proportionnel).
Dans le cas contraire, le déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices industriels et commerciaux provenant d'autres activités exercées, elles aussi, à titre non professionnel de l'année en cours et des cinq années suivantes.

Vote des copropriétaires - Poussan

Conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes.
Si un copropriétaire possède plus de la moitié de la quote-part des parties communes, le nombre de voix dont il dispose est réduit au nombre total de voix dont dispose l'ensemble des autres copropriétaires.
On ne tient compte que des seules voix possédées en propre par le copropriétaire et non pas des éventuels pouvoirs confiés par d'autres copropriétaires.
En principe, on ne tient pas non plus compte des voix supplémentaires résultant de lots dont le copropriétaire est usufruitier. M. Martin, qui possède 45% des voix + 10% de voix provenant de l'usufruit d'un lot pourrait donc disposer à lui seul de la majorité absolue.
Les décisions se prennent à la majorité définie par les articles 24 à 26 de la loi.

Les plus-values - Agence Thau

La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel.
La plus-value peut bénéficier des exonérations accordées aux petites entreprises. Elle est ainsi exonérée quand l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et quand les recettes annuelles HT sont inférieures à 250 000 €. Pour apprécier ce seuil de CA, l'administration prend en compte la moyenne des chiffres d'affaires réalisés sur les deux exercices clos au cours des deux années civiles précédant la cession. Exemple : si la cession a lieu en avril de l'année N et que l'exercice est clôturé au 30 juin, il faut calculer la moyenne des exercices clos en juin N-1 et N-2.
Quand un exercice porte sur moins de douze mois d'activité, le CA est revalorisé prorata temporis.
La cession du logement est soumise au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non professionnels.
Ce régime n'est pas forcément un handicap. D'une part, la plus-value sera calculée sur le prix d'acquisition sans tenir compte des amortissements annuels (alors qu'en principe, l'amortissement vient diminuer le prix d'acquisition). D'autre part, l'impôt sur les plus-values privées est assez faible et même souvent nul par le jeu de l'abattement annuel par année de détention.

Les autres charges - Thau Immobilier - Bassin de Thau 34

La location meublée n'est pas soumise à la TVA. Le propriétaire ne peut donc pas récupérer cette taxe sur ses achats.
Les loueurs en meublé doivent en principe acquitter la taxe professionnelle. Mais les locations de tout ou partie d'une résidence secondaire ou principale en sont exonérées.
Ils acquittent la taxe d'habitation dans la mesure où le logement est habitable au 1er janvier, ainsi que la taxe foncière dans les conditions de droit commun.
Même s'ils ne sont pas inscrits au registre du commerce, les loueurs en meublé relèvent du régime Organic dès lors qu'ils sont assujettis à la taxe professionnelle en tant que commerçants. Ce qui suppose, selon l'Organic, de remplir les conditions suivantes : la location doit être habituelle (au moins deux fois dans l'année), et elle doit porter sur au moins deux logements distincts de l'habitation principale ou secondaire des propriétaires.
Les loueurs qui remplissent ces deux conditions sont donc soumis aux cotisations d'assurance-vieillesse et d'assurance-maladie des non-salariés. Et cela, même s'ils ne bénéficient pas, par ailleurs, du statut fiscal du loueur en meublé professionnel qui suppose un minimum de recettes de 23 000 € par an.

Les charges locatives - Location à l'année - Thau Immobilier

En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des résultats de l'année précédente.
Un décompte des charges lui est ensuite communiqué : selon les cas, le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le trop-perçu.
Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte.
En cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de cinq ans (même durée de prescription que les loyers).
Les dépenses à la charge du propriétaire
Celles qui visent à la conservation en l'état du bien, ou à son amélioration : grosses réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d'équipements...
L'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.
L'installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité (porte coupe-feu, portes blindées, etc.)
Les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de règlements (mise aux normes d'ascenseur, équipements anti-incendie, etc.)
Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a droit à une jouissance paisible des lieux...)
Les réparations des actes de vandalisme.
Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.
Les dépenses à la charge du locataire
Certaines charges, engagées par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire. Elles sont pour l'instant définies par le décret 87-713 du 26 août 1987.
Les taxes locatives : droit de bail, taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères.
Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits d'hygiène, insecticide, etc.)
Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.
Ce dernier poste exige quelques précisions :
Lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires.
Certains contrats d'entretien incluent le remplacement de pièces. Dans ce cas, leur coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire.
Pour les ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le locataire.
Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.
Le coût total, charges sociales comprises, du personnel chargé de l'entretien et de "l'élimination des rejets" (la sortie des poubelles) est à la charge des locataires.
Mais lorsque ces tâches sont assurées par un gardien logé sur place, seuls 75% de sa rémunération, hors avantage en nature, sont récupérables sur les locataires. En d'autres termes, 25% du coût du concierge "actif" est considéré comme inclus dans le loyer.
Un concierge qui se contente d'être présent sans assurer l'entretien ni la sortie des poubelles ne constitue pas une charge locative.